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一年卖了4万多套 杭州二手房市场成交“高歌猛进”

来源:杭州日报 作者:章岚 人气: 发布时间:2015-12-29
摘要:与新房市场类似,今年杭州市区二手房市场的成交量也是一路“高歌猛进”。

在刚过去的前11个月,杭州市区新建商品房实际成交111294套,成交金额为1877.1亿元,创下历史新高。从目前的成交速度看,不出意外,接下来的12月份月度成交量将再次破万套。

与新房市场类似,今年杭州市区二手房市场的成交量也是一路“高歌猛进”。据透明售房网数据统计显示,截至12月20日,今年杭州市区二手房共成交60215套,无论是签约套数、面积还是金额,均已超2010年以来任一年度总量,其中主城区二手房共成交43252套,同比2014年的25735套增长68.07%。

二季度成交最“猛”

120方以上的房源需求上涨最明显

据透明售房网数据,今年一季度,杭州主城区二手房成交7225套,而进入第二季度,成交量则直接涨到14510套,环比上涨100.8%。到了第三季度,成交量开始回落,整个三季度,主城区二手房共成交11149套。不过到了第四季度,成交量又开始回升,特别是11月份,主城区月度成交量再次突破4000套大关。

“今年整体的二手房市场,成交量还是非常喜人的。”我爱我家市场研究中心相关负责人宋文杰表示。

据透明售房网数据统计显示,截至12月20日,今年杭州市区二手房共成交60215套,其中主城区二手房共成交43252套,同比2014年的25735套增长68.07%,即使与2009年的51021套的最高值相比,也仅有7700多套的差距。

从今年全年的成交走势看,主城区二手房市场月度成交量基本维持在3300套以上。即使是低于平均值的1、2月份,成交量虽受到春节假期等影响,但仍处于历史同期最高。进入3月份,在“3.30”政策出台后,二手房市场迎来爆发性增长,单月成交量近5000套,之后的连续3个月的成交量均维持在4000套之上,从而让第二季度创下14510套的历史高位成交量。进入8月份后,成交量开始回落,不过在11月份成交量再次突破4000套,成就了年尾的一波“翘尾行情”。

“营业税‘5改2’、公积金、税收等一系列政策提振了整个市场的信心,而新增挂牌量的稳定上行以及政策变化后释放的购房需求,都一定程度上助推了二手房市场的高成交。”宋文杰表示。

成交量高企,那究竟哪些房源最受欢迎?

据我爱我家市场研究中心数据统计,截至12月20日,主城区成交的面积结构中,120平方米及以上面积段的二手房比例高达25%,同比2014年上涨了4个百分点。其中120-140平方米面积段的占比为13.17%,同比上涨1.81%,140平方米以上面积段的占比为12.1%,同比上涨2.21%;而60平方米以下面积段的占比为24.54%,同比下降了5.52%;60-90平方米面积段的占比为36.54%,同比上涨1.6%;90-120平方米面积段的占比为13.65%,同比下降0.09%。不过占据主体地位的,仍是中小面积段的户型为主。

对此,我爱我家市场研究中心认为,购房面积段的成交分布也正反映了当前杭州二手房市场是以刚性需求为主导的市场,这部分群体在购房选择上,除了考虑到价格、地段、交通等配套要素外,在户型面积的选择上,则偏好60-90平方米面积段的户型,这部分户型面积适中、功能性强、价位也不会太高,因此深受刚需购房者的喜爱。

此外,市场成交结构的变化,与今年相对宽松的信贷政策环境也有关,接连利好的信贷政策不仅加速了刚性置业需求的释放,也释放了改善型换房需求,特别是在一步到位置业理念和改善型需求的支撑下,大户型的成交活跃度明显提升。

“从房源供给来看,下沙、滨江等次新房板块的二手房成交最为火热。”据介绍,这些次新房板块,从区域房源面积来看,房源多集中在90-200平方米以上的中大面积,无论是首次刚需购房者还是改善型群体,都能在这里找到自己需求的房源。

成交价格环比去年微涨

总价300万以上的房源需求扩大

据我爱我家市场研究中心数据,今年以来,杭州主城区二手房价格呈现“先涨后稳定”的走势。从全年价格成交走势看,1、2月份因市场成交量较低,价格空间也较大,因此在成交价格上处于全年的最低值,3月份以后,特别是4月份以来,随着“3/30政策”、营业税“5改2”等政策的相继出台落实,成交均价上涨明显,于5、6月份达到最高值。6月份之后,成交价格开始止涨回落,随后在市场降息、降准等各类利好刺激下,价格开始企稳。

“相较于去年,今年主城区二手房的成交均价还是有小幅的上涨的。” 据我爱我家市场研究中心数据统计显示,2015年杭州主城区二手房的成交均价为19212元/平方米,较2014年的18669元/平方米上涨2.9%。

而供需变化、改善型房源成交上涨等原因,都一定程度上刺激了二手房成交价格的上涨。

近年来,随着主城区房源供给的缩小,新房、次新房等价格有小幅上涨,而老龄二手房价格则处于稳定甚至微跌的状态。而另一方面,今年以来市场连续的多番利好政策刺激了改善型需求的积极入市,而这些房源的成交价格等相对较高,支撑了二手房价格的上涨。

另一组数据也印证了这一点。据统计,截至目前,二手房成交总价中,100万-200万总价的房源仍是市场的成交主力,占比达48.5%。不过总价200万以上的房源成交占比则上涨明显,特别是总价300万以上的。数据显示,300万-400万元总价的住宅成交占比为6.35%,同比上涨3.49%;超过400万元之后,市场成交速度虽有所放缓,但同比涨幅明显,其中400万-500万元总价的住宅成交占比为2.18%,同比上涨0.59%;而500万元以上的住宅成交占比为2.08%,同比上涨0.82%。

“与中低端住宅相比,高端住宅的保值性和抗跌性较好,多为改善型需求。”我爱我家研究中心认为,这类需求人士具有较高的购买力,在付款方式上,以一次性付清居多,而超高的成交总价也直接拉升了今年二手房的成交均价。

下沙、滨江等次新房集中区域卖得最好

滨江多个小区涨幅明显

4万多套的成交量,主要分布在哪些区域呢?数据显示,截至12月20日,主城区各行政区域之间的年度成交量差距并不大。不过从今年热门小区的成交排行分布来看,下沙、滨江以及西湖区三墩等次新房集中区域的成交量最为可观。

据我爱我家数据研究中心统计,截至12月20日,二手房小区卖得最好的为位于下沙的世茂·江滨花园,共成交338套,成交面积为42394平方米,成交单价为9321元/平方米。作为世茂房产布局杭州的首个项目,世茂·江滨花园位于下沙沿江板块,项目总体量达72万平方米,于2012年全部完成交房。其次是距其不远的保利·东湾项目,成交332套,成交面积为34102平方米,成交均价为10542元/平方米。西湖区三墩板块的金地·自在城则以329套的成交量紧随其后,成交面积为30837平方米,成交均价为17063元/平方米。滨江区地铁盘欣盛·东方郡也贡献了323套的成交量,成交面积为31658平方米,成交均价为25430元/平方米。

观察发现,这些成交量较好的项目,要么是次新房小区,要么是拥有交通、学区等优势,或者就是市中心的成熟老小区。

而从成交价格来看,供求关系一直较为平衡的滨江区多个小区的二手房成交价格有明显涨幅。

据我爱我家数据研究中心数据分析(数据采样为我爱我家2015年成交小区排名前100名),2015年主城区二手房成交单价涨幅排名前十的项目中,滨江区占了7席,最高涨幅达13.76%。

数据显示,滨江区区政府南面的温馨人家,去年二手房的成交单价为17481元/平方米,而今年成交单价则涨到了19886元/平方米,涨幅达13.76%。欣盛·东方郡则由去年的22981元/平方米上涨到今年的25430元/平方米。“记得年初的时候,东方郡有一套89平方米户型的房源,房东挂牌190万都卖不掉,年底了涨到205万,还不肯卖。

此外,滨江区的六合天寓、水晶城、国信嘉园、钱塘山水湾等小区的涨幅也比较明显,下沙区的德信·早城也从去年的14549元/平方米的价格上涨到了今年的15863元/平方米。抗跌性与保值性较好的学区房,成交和价格上涨也较明显。以西湖区的热门学区房耀江·文鼎苑为例,截至目前,今年已成交220套,成交价格也由去年的27595元/平方米,上涨到今年的29955元/平方米。

另一方面,也有一些小区的成交价格较去年有所下跌,市场呈现出有涨有跌的现场。数据显示,这些跌幅较为明显的小区,以市中心的老小区为主,如位于市区的艮园,成交单价由去年的20837元/平方米下跌到今年的18982元/平方米,跌幅达8.9%。此外,塘河新村、景芳六区、和睦新村、流水西苑等小区也有不同幅度的跌幅。

而在二手租赁市场,今年以来租赁交易量也攀升明显。据我爱我家方面统计,今年租赁交易量同比上涨幅度已经超过30%,租金价格随着行情走高同样涨幅明显。据统计,截至目前全市二手房租金价格为3010元/月,同比去年2850元/月的租金价格上涨了5.61%。

租金上涨的同时,租客的消费理念也在改变,目前杭州市场上已涌现出多个长租品牌,多家中介和企业已瞄准精装长租市场,具有中高档装修的房源已逐渐成为租赁市场的主流趋势。

责任编辑:章岚